自由黨就「設立物業管理行業的規管架構」諮詢文件的回應

前言


1.   私人物業不單是市民的「安樂窩」,更是市民畢生重要的投資,而物業管理質素的優劣,直接影響到物業本身的樓宇質素、居住環境、物業價格,甚至涉及公眾安全。自由黨早於2004年已建議當局為物業管理業界引入發牌機制,以便將行業納入監管,和加強保障業主的權益。因此,自由黨是支持以立法形式,正式設立物業管理行業的規管架構,以發牌制度提升行業的質素及認受性。至於具體的規管架構,我們有以下的回應:

a. 應在公司層面、個人層面,還是公司與個人兩個層面規管物業管理行業?

2.   物業管理公司及其管理人員是執物業管理工作的主體,公司財務的實力、管理人員的學歷及經驗,以至管理公司的背景及往績,對物業管理服務的質素均舉足輕重,因此我們認為當局應對物業管理公司實施強制的發牌制度,以維持物業管理公司的服務質素。

3.    雖然物業管理涉及不同的領域及工種,要求所有沒有直接涉及物業管理服務的從業員,如清潔工及園丁,均要領牌並不適合。而且,現時部份涉及物業管理的領域或工種,已受到不同法規的監管,從業員需按法規領牌,包括電工、保安員、工程維修商、消防裝置承辦商以及升降機承辦商等。但由於物業管理公司的管理人員,除負責日常管理職務外,亦執行物業管理的關鍵決策、重要行政和財務管理職務,因此,我們認為物業管理公司的管理人員均應納入發牌制度之內,以保障業主的權益。

4.   此外,現時有約16,000幢的大廈是沒有聘用物業管理公司管理,當中約9,000幢是由法團/居民組織自行管理。參照外地的規管要求,一般要求物業管理公司須符合註冊資本、管理經驗及專業人員數目等規定,若要求法團/居民組織符合這些申請領牌的要求會存在一定的困難,甚至是不切實際。因此,若實施強制的發牌制度,則宜為這些組織提供豁免,或另立相適應的規定,以免這些大廈「被迫」外聘持牌管理公司,或淪為「無人管」。

b. 應釐訂單一級別發牌規定,還是就不同資歷及背景的公司及/或個人釐訂不同級別的發牌規定?

5.   我們認為單一發牌制是較值得考慮的,因為若設立多於一級的發牌制,將令到規管準則,以至相關的專業守則缺乏統一性,這無助於整體提升業界的服務水平與質素。

6.    此外,若存在多級的發牌制,難免產生「標籤效應」,限制了持低級別牌照公司,通常是中、小型公司的發展空間,變相限制了市場的競爭,甚至會「鼓勵」大公司壟斷市場,這最終損害業主的利益。我們相信,只要規管當局訂定清晰的規管準則,業主組織/立案法團應能按自己的實際需要,選擇不同合適的物業管理公司,物業管理公司能競投什麼服務合約,應交由市場決定,而非人為地作出規限。

7.    然而,由於過往出現物業管理公司因財務問題結業事件,當中更有管理公司挪用法團資金的個案,故不論當局最終決定設立單一級或多級的發牌制度,最重要的是當局能設立監管機制,以確保持牌物業管理公司所承接管理的物業規模、法團/公用資產,能與其公司的財務實力匹配,藉此保障業主不會因持牌公司的財務問題而蒙受損失。

c. 擬議法定發牌制度的範圍為何?

8.   鑑於物業管理是一種綜合性的服務,其職能範疇非常廣泛,包括:大廈修葺、物業環境管理、物業設施管理、財務及資產管理,以至法律應用及人事管理等。因此,當局應清楚交待擬議發牌的範圍,是否包括以上各部分。但原則上,我們認為若某公司只承接物業管理公司,或法團/業主組織的單一外判服務,如園藝、清潔或保安等,則毋須納入規管機制內。

9.   我們認為,園藝及清潔服務等並非物業管理獨有的領域,若連提供這些服務的公司亦需要領牌,可能會令部份小型公司放棄私人物業服務市場,直接減少市場競爭及業主的選擇。就算服務公司願意領牌,其執行成本亦可能會不必要地轉嫁予業主,使管理費上升。

10.   另外,現時不少物業管理公司會因應業務需要而領取某些法定的牌照,如提供保安服務須持有保安公司牌照,提供會所服務亦要領取會所牌照等。此外,部份物業管理的管理人員亦已按《房屋經理註冊條例》向「房屋經理註冊管理局」註冊,並受相關專業守則所監管。因此為免擾民,當局建立新發牌制度時,必須釐清新制度與現行相關規管或發牌制度的關係,以避免出現「雙重監管」,或物業公司及從業員須要重複申領牌照的情況。

d. 除了擔當規管者,建議設立的規管機構應否肩負其他職能,例如負責監管業界紀律,抑或推動業界發展,還是同時兼具兩個職能?

11.   我們認為物業管理涉及多項專門知識,在進行規管時須顧及行業的實際情況,以及他們的專業意見。此外,作為規管機構除負責發牌、監管業界紀律外,亦應兼負推動行業發展的職能,包括推動持續進修及提供培訓,如此方能全面提升業界的服務質素,令物業最終受益。

12.   基於上述的考慮,我們傾向由法定規管機構擔當新制度的規管角色,並由業界、政府、業主代表、社會大眾以及有關專業界別人士組成管理委員會。而為了樹立委員會的獨立性及公信力,我們建議管委會主席應由非業界人士出任。

13.   此外,現時本港有多個與物業管理相關的專業團體,包括:香港房屋經理學會(Hong Kong Institute of Housing),以及香港地產行政師學會(Hong Kong Association of Real Estate Administrators)等,這些專業團體長期致力提升業內成員的專業水平、服務質素,以至制定行業的專業操守及規範。故此,當局在設立行業規管架構時,應研究如何進一步發揮這些團體的角色,在制定從業員專業準則和行業規範時,也應積極吸納這些相關專業團體的意見。

e. 是否需要設立過渡期,及如果需要的話,過渡期應為時多久?

14.   監管物業管理公司在社會已討論多時,現時不論公眾及業界均支持進行規管,因此我們認為規管工作應盡快出台。然而,考慮到業界需要時間作準備,以符合規管要求,因此我們同意設立過渡期以便現有公司能過渡至新規管機制。不過,由於現時未有規管機制及領牌要求的詳情,故難以評估過渡期應為時多久。這方面應留待當局與業界進一步研究,再行決定。

結語

15.   自由黨支持諮詢文件建議對物業管理公司進行規管,我們認為對行業進行規管已有社會共識,故期望當局在諮詢期過後,可以盡快公佈具體的規管架構及內容,以便業界作出配合,並最終提升物業管理的服務質素,令業主及公眾受惠。

自由黨
2011年3月16日