我最近撰文不止一次溫馨提示有意開設食肆的新投資者要三思、三思，再三思。我這樣講並非唱衰香港的投資環境，或要打擊創業人士的鬥志，而是要他們學會怎樣去開展一盤飲食生意，尤其現時經濟前景極不明朗，加上地緣政治愈見詭異，針對飲食業的輸入外勞又未到位等。對於現時艱苦捱下去者，我的忠告依然是若無法再撐下去，就要下定決心壯士斷臂！若意決「去馬」的新投資者，我會引用個人從商經驗教精你每行一步都要從詳計議，尤其是第一步，也是關鍵的一步，就是學識怎樣向業主爭取簽訂長期租約保命！以下是我的《 六不》戒條，願與大家分享。

回想1970年代我開始涉足酒樓生意，第一步是物色舖位，當時很多業主都主動接觸我，向我推銷舖位。我明白一紙租約的重要性有多大，所以我跟業主洽商租約時就有「六不做」的秘訣。

第一：向短期租約「say No」。基於食肆生意投資額龐大但回本慢，尤其是大型酒樓，一紙長期租約往往是保命符，因此我只會跟業主簽訂不短於12年的長期租約。業主當然會要求在該12年裡例如每三年或四年檢討租約一次，但你要懂得為保障自己而設限。

第二：堅拒以生意額或市價釐訂租金加幅；否則，你需要向業主的所謂專業評估團隊提供營運狀況等商業資料，業主藉此推算到你何時開始回本及未來賺得幾多，就可以評估及推算租金加幅。保障自己的做法是在洽商簽訂舉例是12年長期租約時，跟業主講清楚每三年或四年檢討租金時的加幅是5%或7%，又或是一個實際銀碼。

第三：永不參加投標。有些業主會邀請你透過投標來嘗試贏得一紙租約；我從來不會參加這類投標活動，因為沒有意義。業主或會游說你說不舉行投標或會觸犯ICAC 條例，又或不公平等，其實都是藉口。做生意講一個「信」字，只要有互信便可以了。

第四，拒簽含有隱藏性加費的租約。就算成功爭取簽訂一紙長期租約，仍然要步步為營，所謂「魔鬼往往在細節中」，你還要留意的地方多的是，例如有管理公司在「垃圾徵費」正式實施前，已經通知食肆每月管理費因此由3,000元增加至1萬元。若你的食肆設於商場內就更要留意冷氣管理費等雜費會否有機會被永無止境地增加。所謂「小數怕長計」，到時就算你簽到長期租約，但周邊的林林種種加費，搞到「妹仔大過主人婆」，令你得不償失！

第五，拒簽令業主可以容易「甩身」的「避責條款」（Escape Clause） 。若你的新食肆設於商場內，業主在你開業三年後因商場需要裝修而跟你解除租約；為免血本無歸，你應該在簽約時爭取訂明若出現類似情況，業主需要賠償你的全部損失，包括假設你每年盈利是300萬元，你就要業主賠償餘下四年的損失，即1,200萬元，另外還要加入遣散員工的相關開支。

第六，拒做「個人擔保」。食肆應該以「有限公司」名義營運，因此簽約時要堅拒做「個人擔保」，就算向銀行借錢，都不要選擇「個人擔保」的做法，否則一旦生意不景氣時你會債務纏身，甚至破產。就我所知，現時有很多業主迫租客簽「個人擔保」條款，從而保障自己利益。

總的來說，《 生意經》既要學習，又要有實戰經驗，若是首次創業就更加要參考業界前人的經驗。緊記，跟業主談租約時勿因為心急求成而處處讓步，低聲下氣，「跪地餼豬乸」的做法只會注定做輸家。祝大家好運！

張宇人 - 立法會議員 載於 個人社交平台專頁 我為人人 2024年4月19日