本文旨在提出促進和鞏固九龍東作為香港第二核心商業區（CBD2）的具體政策建議，基於多篇相關文章和最新資料，經過深入分析，現就九龍東的發展現況、挑戰及未來方向提出以下意見。

一、背景及現況

九龍東包括啟德發展區、觀塘商貿區及九龍灣商貿區，面積合計約488公頃，是香港「起動九龍東」計劃的一部分，目的是將其轉型為第二核心商業區。近年來，雖然九龍東的商業樓面面積增長顯著，達到約350萬平方米，但由於全球工作環境遽變，在家工作模式大行其道，以致商業樓宇需求大減，從2019年長期低於4%的甲級寫字樓空置率大升至現時的16%，這大大窒礙九龍東發展。此外，未來區內的商業發展仍將面臨不少挑戰，部分地皮因環球經濟不景或不同原因而被迫改劃用途，令發展商感到前景陰霾而減低投資意欲。

二、挑戰與問題

1. 規劃目標不清晰：多次改變土地用途，讓九龍東目前缺乏明確的產業定位，未能形成與港島傳統核心商業區相媲美的品牌效應和群聚效應，亦令發展商缺乏信心投資該區。

2. 交通及連接不足：雖然九龍東有便利的公共交通，但缺乏完善的環保連接系統，影響了區內與內地邊界的通行效率，加上在取消了單軌列車項目上，讓區內商廈的估值有變，導致整區吸引力下降。

3. 商業樓面面積增長有限，缺乏協同效應：九龍城區商業樓面面積增長較為遲緩，與觀塘和九龍灣區相比仍有差距，未來可能受限於增長潛力封頂而讓發展商卻步。

4. 行業組合缺乏多元化：目前九龍東的行業組合過於單一化，其他高增值行業如金融、創科和文化產業的佔比仍有待提升。

三、政策建議

1. 政府部門盡快帶頭搬遷，以明確九龍東CBD2定位，同時推動區內多元化發展。

◦ 政府帶動加速部門搬遷至九龍東，起示範作用，吸引周邊企業進駐。

◦ 金融及專業服務：吸引更多投資銀行、律師行和會計師樓等金融及專業服務機構進駐，並提供相應的政策支持和優惠。

◦ 創新科技：推動工廈活化，提供可負擔的優質工作空間，吸引初創企業和創科公司進駐。

◦ 文化創意產業：鼓勵文化藝術相關企業進駐，規劃更多適合表演和藝術創作的空間。

2. 完善交通及基礎設施

◦ 重啓環保連接系統：推展「多元組合」模式的環保連接系統，包括自動行人道、單車共融通道及高架園景行人平台，改善區內交通連接，減低通行時間，提供更便捷交通，提高市民跨區工作誘因。

◦ 智能交通樞紐：引入大數據分析系統，設立智能交匯處，整合港鐵、巴士、小巴和渡輪等多元公共交通工具，促進綠色運輸。

◦ 改善行人環境：推行「易行九龍東」計劃，改善行人連接和休憩設施，提升區內的步行體驗和工作環境。

3. 與發展商開啟新合作模式，提升商業環境和樓面供應

◦ 在利息成本高企下，可能需要考慮新的發展模式去吸引發展商投資，如以分紅合作模式和發展商合作，在達致一定利潤才派發利息與政府，讓發展商以較低的初始成本發展土地，目的希望增加商業用地供應以達至規模效應：適時推出啟德發展區內的商業用地，達到約91萬平方米，並提升區內現有地段的使用率。

4. 以低廉價錢拋磚引玉，吸引國際企業及投資

◦ 國際化策略：仿效九龍站上蓋ICC招租經驗，於當時SARS後的情景，以極低廉租金吸引跨國企業和金融機構進駐，並提供相應的政策支持，增強香港作為國際金融和貿易中心的地位。

◦ 區域經濟合作：考慮設立支援中心，推動九龍東與東盟國家的經濟合作，建立東南亞總部經濟，助力香港企業融入國家發展大局。

四、結語

九龍東作為香港第二核心商業區的潛力巨大，但其發展需有明確的定位和綜合性的政策支持，政府亦應帶頭調動部門遷至該區。政府同時應通過推動產業多元化、完善交通及基礎設施、增加商業樓面供應以達至規模效應及吸引國際企業，進一步鞏固九龍東的CBD2地位，為香港的經濟發展注入新的動力。

敬請有關部門審慎考量上述建議，並採取相應措施，推動九龍東的持續發展。